5月18日下午，《更新内参｜2023年第一季度更新整备市场研报》发布会在深铁置业大厦三楼举行，本次活动由深圳市住房研究会、深圳市城市更新协会行业信息中心与广东合一城市更新研究院联合举办，特邀政策研究、规划设计、咨询顾问等领域专家学者进行分享。本次活动线上、线下同步进行，其中线上直播吸引了近万人次观看。

深更协刘芳秘书长在致辞中介绍，深圳更新整备市场研报至今已发布了7季，自推出以来，深受大家喜爱，每季发布会都有幸请到深圳更新整备圈各路大咖公益分享，赋能行业成长。今年2月，国家出台金融政策支持住房租赁市场发展，同期，深圳发布住房保障1+3新政征求意见稿，业内高度关注。可以预见，保障性住房建设和筹集将会是未来一段时间的重点工作。本季发布会聚焦“深圳住房保障改革”“一季度行业发展回顾与趋势”“城中村微更新探索与实践”等热点主题，以“更新回暖，聚焦实施”为主题，特别感谢深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫、合一城市更新集团董事总经理罗宇、深规院城市更新规划研究中心主任规划师孙继鹏到场倾情分享。在“房住不炒”、房地产发展进入新阶段的历史背景下，城市更新行业高质量发展，要求我们紧紧围绕“改善人民的生活，提升城市魅力、活力和竞争力”这个中心目标，坚持“留改拆增并举”重要原则，推动城市产业升级，高质量发展。市场主体要转变发展思路，着力提高产品竞争力和专业化、精细化运营水平，积极推进项目实施。

住研会董远智秘书长表示，近年来，从中央到地方都在不断加大对住房保障的投入，尤其是深圳2018年突破性提出将保障和市场体系的建设比例确定为6:4，住房体系率先调整为以保障为主，随后国家层面以前所未有的力度重点推出保障性租赁住房。深圳乃至全国的住房事业发展，已经站在了一个全新的历史关口，是挑战更是机遇。如何有效推进市场和保障两大住房体系的共融发展，如何通过发展保障性住房，尤其是保障性租赁住房，以此推动房地产业发展新模式的构建，将是我们未来一个时期研究的主攻方向。此前，住研会主要致力于住房保障政策、规划、调研等方面的研究，相信随着保障和市场两个体系日渐融合的发展态势，相互之间的研究将日益频繁、日益紧密。也借助此次发布会的优势平台向大家发出诚挚的合作邀请，希望能与大家互通有无、共谋发展，齐力攻坚党和国家提出的这一住房事业发展重大命题，尽早交上一份高质量的“深圳答卷”，实现住有宜居的“深圳样板”。

(资料图片仅供参考)

与国家对接中的深圳住房保障改革

深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫围绕深圳住房保障改革制度的背景、改革的主要内容、对未来住房发展的影响三大板块展开分享。关于这次深圳住房保障制度改革的背景，陈会长介绍，主要是贯彻落实国发22号文，全面实现深圳住房保障制度与国家的接轨。改革中深圳的住房保障主要包括：公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房。公共租赁住房主要面向户籍住房困难家庭出租；保障性租赁住房面向新市民和年轻人等群体出租，住房保障的受益面更宽，既包括户籍居民也囊括了非户籍居民；共有产权房则主要面向户籍住房困难家庭出售。从政策的内在联系看，改革后的政策体系及内涵与深圳原有住房保障政策体系既有联系也有创新。如共有产权房与原深圳安居型商品房其本质内涵具有高度的一致性，而保障性租赁住房则是在国家政策引导下的全新的保障房。在分析改革中的深圳住房保障政策，陈会长认为，无论是历史还是现在，深圳住房保障始终走在全国的前列。此次改革，两个特点较为明显，一是住房保障一定程度回归救济政策；二是保障更加精准化，如公租房设收入资产线等。展望未来，陈会长相信，城市更新在住房保障中的作用和地位将不断提升，必将为成为增加保障房供应的重要渠道。积极探索房地产市场健康稳定发展，解决商品房和保障房的良性互动，实现可持续发展，是深圳的责任，也是深圳的使命。

更新回暖，聚焦实施——

2023年深圳更新整备第一季度行业发展回顾与趋势展望

合一城市更新集团董事总经理罗宇主要对2023年一季度深圳更新整备行业发展大数据进行回顾，并对市场趋势进行展望。罗总分析，一季度深圳市城市更新单元计划公示/公告共34个、规划公示/公告共37个、实施主体公示项目14个。从数据上看，城市更新行业回暖态势明显，新增项目以大项目为主，聚焦工改类型。纵观一季度政策，“工业上楼”成为工改工盘活新模式，基于此，罗总对企业参与工业上楼新型产业园区业务投资发展提出六大建议：1.精准定位主题园区，定向打造产品，严控成本；2.招商前置，引进龙头-头部企业降低风险；3.政企合作，重点配合政府产业招商落地、产业投资及用足用好产业政策赋能；4.运营流量出效益，整合目标行业要素资源打造产业运营服务体系助力企业成长，挖掘产服产投第二、第三收益曲线；5.以终为始，基于资产证券化倒推开发运营模式及实施计划；6.搭建完善开发运营团队，构建全周期能力，确保高效落地。

结合市场动态，罗总分析，一系列政策红利有利于修复行业信心，政府加快利益统筹项目落地实施，特别是产业供地，项目及参与主体受益；土拍市场及一手住宅市场进入修复期，一季度稳中向好，但仍寻密切关注复苏持续性。行业纾困逐渐形成主体变更、债转股、央国企+AMC+合作方等三大模式；涉险机构方“自救”应先回归城市更新不良资产项目本身，聚焦政策路径、规划优化、拆迁实施、市场去化、经济效益和风险管控六大方面的可行性，遵循城市更新不良资产盘活六要素（价值、问题、路径、资源、机制、模式）来筹划实施。

多维联动的城中村综合整治探索与实践

深规院城市更新规划研究中心主任规划师孙继鹏从发展导向转变、深圳时间探索、未来潜力展望三大篇章展开分享。孙主任系统介绍新中国成立以来，城市更新的四个阶段：1.改造危房简屋，修整基础设施；2.改造出行和居住条件,补足基础设施；3.多元化、大规模的城市更新；4.政策指引下的全方位、多层次、多维度的城市更新。孙主任认为，城中村是低成本居住空间的重要保障、是多元活力的产业空间载体、是独具特色的人文场所，作为最大的存量房源地，城中村成为深圳增加保障性租赁住房供给的主渠道之一。

随后，结合实际操盘的川渝地区微更新实践案例，进一步输出“深圳经验”，并以南山区平山村综合整治规划（试点）项目为例，阐述其如何从关注物质空间到关注人本需求，从物质环境改善到内涵式提升，培育功能多元、空间改善、长效运营机制。提炼三大创新点：以创新联动路径推动有机更新实践；以多元功能融合构建特色价值体系；以精细化设计提升城中村品质内涵。最后，孙主任根据深圳城中村“三宜街区”打造总体蓝图，展示深圳一千多个有“打造三宜街区意愿”的城中村分类分级评估模式，重点分析城中村人群热力值、商业POI、轨道交通辐射、城中村现状产业、历史文化资源、文旅规划、山海生态景观资源、周边重大产业发展引擎带动等因子，以此论证深圳城中村发展潜力，通过科技创新赋能老旧小区改造和城中村综合整治，让人民群众居住更方便、更舒心，也为满足居民日益增长的美好生活需求，营造更具安全感、获得感、幸福感，高品质人居环境的城中村作积极探索！

《更新内参》是深圳市城市更新协会行业信息中心携手广东合一城市更新研究院联合打造的城市更新整备领域信息“小红书”，旨在整合各自优势资源，打破业界信息壁垒，提供系统、翔实、可资借鉴的信息渠道，凝聚行业共识，赋能行业成长。

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